Uno de cada tres compradores en Alicante ya no vive en España
En Alicante, según el Colegio de Registradores, una de cada tres viviendas se vende a un extranjero que no reside en España.
No es un dato puntual ni una anécdota de zona costera. Es una tendencia que se repite, con distinta intensidad, en varios de los mercados más dinámicos del país.
Y tiene una consecuencia directa sobre cualquier comprador local con sueldo español: estás compitiendo por el mismo stock de vivienda contra un poder adquisitivo que no juega con las mismas reglas.
Los números que lo confirman
El mismo informe del Colegio de Registradores sitúa el porcentaje de compradores extranjeros no residentes en el 27,8% en Málaga y en el 21,9% en Tenerife. En Baleares, la cifra ronda ya un tercio del total de operaciones.
No hablamos de casos aislados en zonas muy concretas. Hablamos de mercados enteros donde uno de cada tres o uno de cada cuatro compradores llega desde fuera, sin necesidad de financiación española ni de ajustarse a un sueldo español.
Por qué pagan más y aun así compran
Según un análisis de TodoAlicante, los extranjeros no residentes pagan de media un 60% más que los españoles por una vivienda equivalente.
La lectura obvia sería pensar que tienen más presupuesto disponible. La lectura real es otra, y es la que de verdad importa: para muchos de estos compradores, el precio en España sigue siendo bajo comparado con el de su país de origen, incluso pagando ese sobrecoste.
Lo que aquí representa el esfuerzo de una vida, para ellos puede seguir siendo una ganga.
Esa diferencia de percepción es la que empuja los precios hacia arriba en zonas enteras, incluso en un contexto donde el comprador local siente que cada vez llega peor.
Dos mercados compitiendo por el mismo stock
Aquí está el punto que casi nunca se explica con claridad: no existe un único mercado inmobiliario español. Existen dos, superpuestos, compitiendo por las mismas viviendas.
Uno está compuesto por compradores con poder adquisitivo internacional, para quienes el precio español sigue siendo competitivo en términos globales.
El otro está compuesto por compradores con sueldos españoles, sujetos a la financiación bancaria local, al 30% recomendado por el Banco de España y a todas las limitaciones que eso implica.
Cuando ambos mercados compiten por el mismo inventario limitado, el resultado es previsible. El precio lo termina marcando quien puede pagar más, no quien más lo necesita para vivir.
Un máximo histórico desde 2006
Según el Ministerio de Vivienda, los extranjeros ya representan el 18% de todas las compraventas de vivienda en España, la cifra más alta desde 2006.
Este no es un fenómeno marginal ni algo que afecte solo a zonas turísticas muy concretas. Es una tendencia estructural que está cambiando, ciudad a ciudad, quién tiene realmente acceso preferente al mercado.
Por qué el off market importa más que nunca
En un mercado abierto, la competencia es pública, visible y, sobre todo, internacional. Cualquier vivienda que se publica en un portal queda expuesta a todo tipo de comprador, con independencia de su procedencia o su capacidad de pago.
El mercado off market cambia ese punto de partida. Son operaciones directas con el propietario, gestionadas de forma discreta, fuera del circuito de exposición internacional de los grandes portales.
Esto no elimina la competencia por completo, pero sí reduce de forma significativa el número de personas que llegan a saber siquiera que esa vivienda está disponible. Y en un mercado donde el precio lo marca quien puja más fuerte, reducir el número de pujas es, en sí mismo, una ventaja real.
En Inmonetiza trabajamos exactamente en ese espacio: operaciones directas, discretas y sin exponer la vivienda a una competencia que hoy ya no es solo local.
Preguntas frecuentes
¿Es legal que un extranjero no residente compre vivienda en España?
Sí, no existe ninguna restricción legal general para que un extranjero no residente compre una vivienda en España, con independencia de su país de origen.
¿Por qué suben los precios si el sueldo medio español no acompaña esa subida?
Porque parte de la demanda no depende del sueldo medio español, sino de un poder adquisitivo internacional que percibe el precio español como bajo en comparación con su mercado de origen.
¿Cómo protege el off market a un comprador local?
Reduciendo el número de personas que llegan a conocer que una vivienda está disponible, lo que limita la presión de precio que genera la exposición pública en portales abiertos.
¿Se puede acceder a vivienda off market siendo un comprador con sueldo español?
Sí, es precisamente el perfil de comprador al que este modelo está pensado para dar acceso preferente frente a la competencia internacional del mercado abierto.
¿Debería limitarse la compra de vivienda a extranjeros no residentes en España?
Es una pregunta abierta con argumentos sólidos en ambas direcciones, y forma parte del debate público actual sobre acceso a la vivienda.